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LA COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA: |
A) Requisitos
previos para la compra de una vivienda sobre plano (en proyecto o en
construcción):
Para formalizar un contrato de compraventa y para
recibir cantidades a cuenta de una vivienda en proyecto o en construcción hay
que exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a
El régimen
jurídico de protección al cual se pretende acoger la vivienda.
b
Las
servidumbres, las cargas y los gravámenes que le afectan.
c
Las
condiciones económico-financieras de la compraventa.
d
Los
coeficientes de participación de la vivienda en el inmueble,
e
El proyecto
de estatutos de la futura comunidad de propietarios o, si no ha sido elaborado,
la consignación de que éstos faltan.
Además de cumplir con los requisitos
señalados, deberán cumplir también los requisitos para la compra de una
vivienda acabada, una vez finalizadas las obras y antes
de realizar la entrega al comprador.
B) Requisitos previos para la escrituración de una vivienda acabada:
Para formalizar un contrato de compraventa y
para recibir cantidades a cuenta de una vivienda acabada hay que exigir el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
ENTREGA DE ARRAS O PAGA Y SEÑAL:
Cuando el usuario está interesado en la
adquisición de una vivienda podrá entregar una cantidad de dinero al vendedor.
Esta entrega puede realizarse según
diferentes conceptos jurídicos que explicamos a continuación.
En todo caso la cantidad que entrega el
comprador al vendedor ha de constar en documento escrito donde se indique como
mínimo, los datos del comprador, los
datos del vendedor, los datos y descripción de la vivienda, la cantidad que se
entrega en concepto de arras o paga y
señal (que se deducirá del
precio total de la vivienda), las cargas y gravámenes que afectan a la vivienda, y
la fecha y
condiciones en que se otorgará
la escritura pública.
Si hablamos de reserva lo habitual es pensar que hemos firmado una opción de
compra: el comprador elige si compra o no en un plazo determinado.
Si hablamos de paga o señal o entrega a cuenta o incluso arras
"confirmatorias" las partes se obligan a comprar y vender.
Sin embargo si hablamos de arras
penitenciales, (Art. 1.454 del Código Civil -las más habituales), las partes no
están obligadas a comprar y vender, pero
si el comprador, definitivamente, no quiere comprar, pierde las arras, y si el
vendedor, definitivamente, no quiere vender, debe devolverlas duplicadas.
LA ESCRITURA PÚBLICA:
El contrato de compraventa debería estar
redactado de común acuerdo por las dos partes contratantes
(comprador/vendedor). En la mayoría de ocasionas quien redacta el contrato es
el vendedor, mientras que el comprador se limita a aceptarlo sin objeciones
(contrato de adhesión). No obstante,
antes de firmar es recomendable pedir una copia del contrato para poder
asesorarnos de las condiciones del mismo y de los efectos que comporta.
En el momento de la firma de la escritura
pública de compraventa o en todo caso previamente a la entrega de la vivienda,
podemos exigir la entrega de los
siguientes documentos.
Si la empresa se niega a
entregar alguno de los documentos indicados es recomendable dejar constancia
por escrito, ya sea en el contrato de
compraventa o en un documento aparte, de todos los documentos que no se han
entregado. Este es el paso previo para poder presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección
General de Consumo, lo que puede comportar una sanción económica para la
empresa que ha cometido la infracción.
En cuanto a la escritura pública remarcar que
es un requisito indispensable para que la compraventa pueda inscribirse en el
correspondiente Registro de la Propiedad,
y por tanto tenga efectos frente a terceros.
LA CÉDULA DE HABITABILIDAD Y EL LIBRO DEL
EDIFICIO:
La cédula de
habitabilidad acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad
fijados por la normativa vigente y por tanto goza de las condiciones para ser destinada a residencia
humana. Caduca a los 15 años de ser expedida y se ha de tramitar nuevamente transcurrido
este plazo.
La cédula de habitabilidad es imprescindible
para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.
El Libro del Edificio es el documento que
recoge los datos esenciales del edifico en cuestión:
El promotor ha de entregar el Libro del
Edificio al adquirente del edificio en el acto de transmisión de la propiedad,
si se trata de un único propietario o al
presidente de la comunidad de propietarios. Si se trata de propiedad en régimen
horizontal debe entregarlo en el momento que se constituya la comunidad.
El vendedor está obligado a entregar tanto la
cédula de habitabilidad como el Libro del Edificio al comprador. Si el vendedor
no nos entrega alguno o ninguno de
estos documentos podemos presentar la correspondiente denuncia ante la
Subdirección General de Consumo, lo
que puede comportar una sanción económica para la empresa que ha cometido la
infracción.
GASTOS QUE GENERA
LA VENTA DE UNA VIVIENDA:
Gastos a cargo del comprador:
Gastos a cargo del vendedor:
El vendedor no puede repercutir los gastos derivados
del otorgamiento de la hipoteca para financiar la construcción del edificio, ni
tampoco los gastos originados para la división
en propiedad horizontal del inmueble, para el caso que se haya dividido.
GARANTÍAS:
Los promotores, antes de vender una vivienda,
están obligados a otorgar una garantía -- a favor de los adquirentes-- que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de
los daños que se derivan directamente sobre la vivienda:
Un seguro de daños materiales para garantizar
durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados al
edificio, por vicios o defectos
que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
RESPONSABILIDADES POR EL ESTADO DE LA VIVIENDA:
Las personas físicas o jurídicas que
intervengan en el proceso de edificación responden frente a los propietarios y
terceros adquirentes de los edificios desde la fecha de recepción de la obra:
LA
COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO:
La compra de una
vivienda, es una de las decisiones económicas más importantes de nuestra vida.
Por lo tanto, hay que actuar con todas las precauciones que sean necesarias
para llevarla a cabo correctamente:
1. Situación
jurídico-registral:
Esta comprobación se ha de realizar en el
Registro de la Propiedad correspondiente del lugar donde se encuentra la
vivienda. Hay que comprobar:
2. Situación urbanística: Hay que tener en cuenta si la vivienda o la zona
donde se encuentra está, o se puede encontrar, afectada por un plan urbanístico.
3. Cargas de la vivienda:
a)
Préstamos
hipotecarios: Si hay un préstamo hipotecario
sobre la vivienda podemos optar por:
o
Cancelar la
hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.
o
Que el
comprador se subrogue en la hipoteca existente, que se descontará del precio de
la vivienda.
b)
Impuestos: Es necesario comprobar si el vendedor está al
corriente de los pagos de los impuestos que graven la vivienda, por ejemplo el Impuesto de Bienes
Inmuebles. Por tanto, el propietario debe entregarnos el último recibo del IBI. En caso de impago, responde la vivienda durante
cinco años.
c)
Gastos
Comunitarios: Hay que comprobar si el
vendedor está al corriente de los gastos o cuotas comunitarias. Por tanto,
el propietario tiene que entregarnos un certificado del Administrador, o en su
defecto del Presidente de la Comunidad de
Propietarios que certifique que está al corriente del pago de los gastos de la
comunidad. En caso de impago, la vivienda
responde directamente de las cuotas comunitarias que se hayan devengado durante
la anualidad en curso y de las cuotas
relativas al año natural inmediatamente anterior, cualquiera que sea el
propietario actual.
4. Cédula de Habitabilidad: Aunque la vivienda sea de segunda mano, el vendedor debe facilitar al
comprador la cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad, acredita que una vivienda cumple con los requisitos
de habitabilidad fijados por normativa y, por tanto, cumple con las condiciones
para ser destinado a residencia humana.
Caduca a los 15 años de ser expedida y debe
tramitarse nuevamente transcurrido ese plazo.
La cédula de habitabilidad es necesaria para poder
darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.
Si el vendedor no tiene a su alcance la cédula
de habitabilidad o ésta se encuentra caducada hay que tramitar una nueva. Para obtenerla puede dirigirse al Colegio de Arquitectos
o de Arquitectos Técnicos al objeto de que le faciliten un listado de
profesionales que le puedan gestionar
su obtención. Por descontado, corresponden al vendedor los gastos originados
por la obtención de dicha cédula de
habitabilidad.
5. Suministros: Cuando una
vivienda de segunda mano se vende con los suministros de agua, luz y gas dados
de alta, hay que asegurarse de que el
vendedor está al corriente del pago de dichos suministros. Por tanto, el
propietario tiene que entregarnos los últimos recibos pagados de los suministros. Se aconseja cotejar el
consumo en el recibo pagado con el existente en el contador, pues puede haber diferencias en las lecturas
estimativas.
Cuando la compraventa se realiza a través de una
agencia inmobiliaria, ésta está obligada a facilitar toda la información
señalada.
ENTREGA DE ARRAS O PAGA Y SEÑAL:
Cuando el usuario está interesado en la
adquisición de una vivienda puede entregar una cantidad de dinero al vendedor.
Esta entrega puede realizarse según
diferentes conceptos jurídicos que explicamos a continuación:
En todo caso la cantidad que entrega el
comprador al vendedor ha de constar en documento escrito donde se indique como
mínimo, los datos del comprador, los
datos del vendedor, los datos y descripción de la vivienda, la cantidad que se
entrega en concepto de arras o paga y
señal (que se deducirá del precio total de la vivienda), las cargas y
gravámenes que afectan a la vivienda, y la fecha y condiciones en que se otorgará la escritura pública.
Si hablamos de reserva lo habitual es pensar que hemos firmado una opción de
compra: el comprador elige si compra o no en un plazo determinado.
Si hablamos de paga
o señal o entrega a cuenta o incluso arras "confirmatorias" las
partes se obligan a comprar y vender.
Sin embargo si hablamos de arras penitenciales, (Art. 1.454 del
Código Civil -las más habituales), las partes no están obligadas a comprar y vender, pero si el comprador, definitivamente, no
quiere comprar, pierde las arras; y si el vendedor, definitivamente, no quiere
vender, debe devolverlas duplicadas.
LA ESCRITURA PÚBLICA:
Una vez realizada la entrega de las arras o la
paga y señal o el contrato privado de compraventa, hay que firmar ante notario
la escritura pública de compraventa.
La escritura pública es un requisito
indispensable para que la venta pueda ser inscrita en el correspondiente
Registro de la Propiedad, ofreciendo
todas las garantías frente a terceros.
Ofrece la ventaja de unas mejores garantías
para el comprador, ya que acredita la fecha de la compra, el precio y el resto
de las condiciones de la compraventa.
GASTOS QUE GENERA LA VENTA DE UNA VIVIENDA:
Gastos a cargo
del comprador:
Gastos a
cargo del vendedor:
RESPONSABILIDADES POR EL ESTADO DE LA VIVIENDA:
El vendedor de una vivienda responde por los vicios
ocultos de la misma durante un plazo de seis meses desde la fecha de su
entrega.
Por tanto, antes de comprar y
al objeto de descartar si la vivienda sufre determinadas patologías, es
recomendable encargar un diagnóstico sobre el estado de la misma. Esta precaución hay que adoptarla
primordialmente, en aquellas viviendas que de acuerdo a su fecha de construcción, se sospeche que se han utilizado
determinados materiales que puedan originar estas patologías (vigas de madera
con termitas, aluminosis, etc.)
LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
La compra de una vivienda es una de las
decisiones económicas más importantes de nuestra vida. Antes de comprar hay que tener en cuenta lo siguiente:
1-PUBLICIDAD SOBRE LA VENTA DE UNA VIVIENDA:
La publicidad sobre la venta de una vivienda
no puede contener informaciones que induzcan o puedan inducir a error:
2-INFORMACIÓN PREVIA
PARA LA VENTA DE UNA VIVIENDA DE PRIMERA MANO:
La información que se ha de
facilitar para la venta de una vivienda ha ser la siguiente:
·
Características de dimensión y
diseño.
·
Nivel de
calidad de la construcción.
·
Grado de
aislamiento térmico y acústico.
·
Titularidad
jurídica.
·
Cargas y gravámenes del inmueble.
·
Condiciones de
uso.
·
Servicios
que hay al alcance de la vivienda.
·
Gastos previsibles de
mantenimiento.
·
Condiciones
económicas y de financiación de la oferta.
·
Tributos que
gravan la propiedad.
·
Información
relativa a las licencias o autorizaciones administrativas.
·
Datos de la construcción y datos
de la garantía obligatoria (sólo para viviendas
Acabadas)
·
Posibilidad
de que el futuro adquirente pueda solicitar al promotor la exhibición del proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de
la edificación.
Si no nos facilitan esta
información, podemos presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección General de Consumo, lo cual puede
comportar una sanción económica para
la empresa que ha cometido la infracción.